Comment calculer le retour sur investissement d'une serre Venlo ?

Salut! Si vous avez déjà envisagé d'investir dans une serre à Venlo, vous vous êtes probablement demandé : est-ce réellement rentable financièrement ? Je comprends : lorsque vous dépensez de l'argent pour une grande structure durable qui est bien plus high-tech que la maison en plastique que vous aviez à l'université, vous ne pouvez pas simplement dire « ouais, ça a l'air cool » et appuyer sur la gâchette. En tant que personne ayant passé les 10 dernières années à construire des serres Venlo (je ne vais pas nommer mon entreprise, mais vous pouvez deviner qui est sur le terrain pour installer ces choses à travers les États-Unis), j'ai calculé tellement de chiffres de retour sur investissement que je pourrais les faire dans mon sommeil. Aujourd'hui, je vous explique exactement comment calculer votre retour sur investissement pour une serre de Venlo : aucun diplôme de MBA sophistiqué n'est requis, juste des mathématiques du monde réel et des choses que je vois réellement fonctionner (ou échouer) pour les producteurs.

Tout d’abord, assurons-nous que nous sommes sur la même longueur d’onde sur ce qu’est une serre Venlo, car tout le monde ne le sait pas. Pendant des années, des producteurs m'ont demandé : « Attendez, est-ce n'importe quelle serre en verre ? Non, Venlo est le cheval de bataille commercial : super grand, modulaire, fabriqué avec des cadres en acier qui résistent au vent, à la neige et même à cette tempête de grêle aléatoire qui ruine toute une récolte de tomates. Si vous vendez des légumes, des herbes ou même des fleurs spéciales à des épiceries, des restaurants ou des marchés de producteurs, c'est la configuration qu'il vous faut. Liens rapides si vous souhaitez approfondir :Serre de style Venloexplique pourquoi c'est mieux que, disons, un style à pignon, etSerre en verre de Venloparle des spécificités du verre (indice : trempé, isolé – pas de remplacement de panneaux chaque année).

Très bien, allons droit au but. Le retour sur investissement ne se limite pas à « combien d’argent je gagne moins ce que je dépense ». Il s'agit d'une mesure basée sur le temps qui vous indique quand vous récupérerez votre investissement initial, puis combien de bénéfices vous réaliserez par la suite. Donc, pour le calculer, nous devons diviser trois grandes catégories : les coûts initiaux, les revenus annuels et les coûts d'exploitation annuels. Examinons chacun avec des chiffres réels : c'est un produit que j'ai utilisé l'année dernière pour un client d'une serre Venlo d'un acre cultivant des légumes-feuilles, donc ce n'est pas inventé.

Tout d’abord : les coûts initiaux. C’est le problème majeur qui fait peur à la plupart des gens. Un Venlo d'un acre ? Disons entre 250 000 et 400 000 $ au total, selon les extras, comme les systèmes de chauffage, l'irrigation, les commandes de climatisation, les toiles d'ombrage et même les bancs. Attendez, pourquoi cette gamme ? Emplacement! Si vous êtes dans l'Iowa, où les charges de neige sont lourdes, le cadre est plus épais, donc plus cher. Si vous êtes en Floride, où le vent est le principal problème, vous ajoutez un contreventement supplémentaire. Aussi, verre contre polycarbonate ? La plupart des producteurs commerciaux optent pour le verre pour la transmission de la lumière, mais le poly est moins cher au départ. Petite remarque : notre modèle le plus populaire est leSerre en verre Venlo VeGalvanized : structure en verre trempé isolée pour la culture commercialeÀ l'heure actuelle, le verre isolant permet de réduire considérablement les coûts de chauffage en hiver, ce qui représente un énorme gain de revenus.

Mais les coûts initiaux ne concernent pas seulement la serre elle-même. Vous devez préparer le site : niveler le terrain, creuser des conduites d'électricité, d'eau et de drainage (très important : Venlo a un bon drainage, mais si votre site est inondé, vous êtes grillé). Cela représente 20 000 à 50 000 $ supplémentaires. Ensuite, vous ne pouvez pas oublier les permis, la main d'œuvre pour installer la serre et peut-être un peu de formation pour vous ou votre personnel si vous n'avez jamais géré une installation de haute technologie. Estimons le coût initial total pour cet exemple d'un acre : 320 000 $. C'est un chiffre moyen solide pour un Venlo standard avec des commandes climatiques de base, sans fioritures.

Maintenant, le chiffre d'affaires annuel. C'est ici que Venlo écrase les maisons à cerceaux, sans plafond. Pourquoi? Des saisons de croissance plus longues, des rendements constants, des cultures de meilleure qualité qui se vendent plus cher. Restons fidèles au client vert feuillu. 1 acre de Venlo ? Vous pouvez faire une rotation des cultures 12 mois par an, n'est-ce pas ? Dans un cerceau, vous pourriez n'avoir que 6 à 8 mois en raison du temps froid ou chaud. Le client auquel je pense cultive 4 légumes-feuilles différents (épinards, chou frisé, roquette, mélange) et les vend tous à une chaîne d'épicerie régionale qui paie plus cher pour les produits locaux et sans pesticides. Rendement moyen : 15 000 livres par mois. Cela représente 180 000 livres par an. Le prix moyen des légumes-feuilles vendus en vrac à une chaîne d’épicerie ? 2 $ la livre. Attendez, faisons le calcul : 180 000 x 2 $ = 360 000 $ de revenus annuels. Mais attendez, c'est avant les coûts d'exploitation, alors parlons-en.

Coûts de fonctionnement annuels. C'est le deuxième grand seau sur lequel vous ne pouvez pas dormir. Décomposons-le :

• Fournitures : Semences, terre, engrais, lutte antiparasitaire (Venlo est fermé, donc moins de parasites ! C'est une victoire. Vous pourriez utiliser 5 000 $ par an ici.)
• Utilitaires : électricité pour l'éclairage (en hiver lorsque les jours sont courts), pompes pour l'irrigation, chauffage si vous êtes dans une zone froide. Notre client a utilisé 35 000 $ par an ici – avec le verre isolé de ce modèle VeGalvanized, son chauffage était 20 % inférieur à celui d'un gars avec un Venlo non isolé.
• Main-d'œuvre : vous pouvez gérer une serre d'un acre avec 2 employés à temps plein, plus vous si vous la gérez. Disons 60 000 $ au total par an.
• Entretien : Venlo est construit pour durer, mais vous devez réparer les vitres brisées, resserrer les cadres et remplacer les filtres. Cela représente 10 000 $ par an.
• Taxes/assurance : disons 8 000 $ par an (vos chiffres réels peuvent varier en fonction de l'emplacement, mais il s'agit d'une référence).

Additionnez tout cela : 5 000 $ + 35 000 $ + 60 000 $ + 10 000 $ + 8 000 $ = 118 000 $ de coûts d'exploitation annuels. Alors le bénéfice annuel avant tout ? 360 000 $ de revenus moins 118 000 $ = 242 000 $. Attendez, c'est bien plus élevé que ce que je pensais au début, mais attendez, ce n'est pas encore du pur profit, car nous devons tenir compte de la dépréciation et des impôts (oh oui, j'ai oublié ça plus tôt).

Amortissement : les serres Venlo ont une durée de vie fiscale de 15 à 20 ans. L'IRS vous permet d'amortir le coût initial sur cette période. Notre coût initial était de 320 000 $, donc l'amortissement annuel est de 320 000 $ / 20 ans = 16 000 $ par an. Il s’agit d’une dépense non monétaire, ce qui réduit votre revenu imposable. Ensuite, les impôts : disons que votre taux d'imposition est de 20 % sur votre bénéfice (revenu moins frais d'exploitation moins amortissement). Le revenu imposable est donc de 242 000 $ – 16 000 $ = 226 000 $. Les taxes sont de 226k$x 0,2 = 45 200$. Le bénéfice annuel net est donc de 226 000 $ – 45,2 000 $ = 180 800 $.

Attendez, passons au calcul du retour sur investissement réel. Il existe deux manières de parler du retour sur investissement : la simple période de récupération et le retour sur investissement annualisé. La période de récupération simple correspond au temps nécessaire pour récupérer votre investissement initial. Notre investissement initial était de 320 000 $. Flux de trésorerie annuel net (rappelez-vous, l'amortissement n'est pas en espèces, donc nous le rajoutons ? Attendez, j'ai peut-être gâché cela plus tôt - corrigeons cela, car c'est une erreur courante. Le flux de trésorerie est ce que vous avez réellement dans votre poche. Donc : le bénéfice net après impôts est de 180 800 $, plus l'amortissement (puisque vous n'avez pas fait de chèque pour cela) = 180 800 $ + 16 000 $ = 196 800 $ flux de trésorerie annuel.

Période de récupération simple : coût initial divisé par le flux de trésorerie annuel. 320 000 $ / 196 800 $ = environ 1,63 an. Attendez, ça fait environ 19 mois ! Est-ce réel ? Pour un cultivateur de feuilles vertes ? Oui, parce qu’ils vendent des récoltes très demandées avec de bonnes marges. Mais attendez, c'est le meilleur des cas. Et si vous cultivez quelque chose de plus lent, comme des tomates ? Testons cela. 1 acre de tomates : le rendement est peut-être de 8 000 livres par mois, prix moyen de 1,50 $ la livre. Revenu annuel : 8 000 x 12 x 1,50 $ = 144 000 $. Les coûts d'exploitation seraient plus élevés (plus d'eau, d'engrais, peut-être une lutte antiparasitaire contre la brûlure de la tomate) – disons 80 000 $ par an. Le flux de trésorerie net est alors de (144 000 - 80 000) - impôts + amortissement. Cela représenterait environ 50 000 $ par an, donc la période de récupération est de 320 000/50 000 = 6,4 ans. Ce n’est quand même pas terrible pour un actif de 20 ans.

Maintenant, retour sur investissement annualisé. Il s'agit du pourcentage de rendement que vous obtenez chaque année, sur la durée de vie de l'investissement, et non pas seulement de la rapidité avec laquelle vous récupérez votre argent. La formule est la suivante : [(Flux de trésorerie annuel / Investissement initial) x 100 %]. Pour notre exemple de feuilles vertes : (196 800 $ / 320 000 $) x 100 % = 61,5 % de retour sur investissement annualisé. C'est fou, non ? Mais c’est parce que les légumes-feuilles ont un renouvellement très rapide. Si vous cultivez des tomates, (50 000 $ / 320 000 $) x 100 % = ~ 15,6 % de retour sur investissement annualisé, ce qui est toujours bien mieux que de mettre de l'argent sur un compte d'épargne (qui est d'environ 0,5 % actuellement) ou même en bourse (en moyenne 7 à 10 % par an).

Mais attendez, il existe des variables qui peuvent fausser tous ces chiffres, et je ne peux pas les ignorer. Parlons des « et si » contre lesquels j'avertis chaque client :

1. Emplacement, emplacement, emplacement : si vous êtes dans un endroit où les coûts de chauffage sont élevés (comme le nord du Minnesota), vos services publics peuvent grimper jusqu'à 60 000 $ par an, donc votre flux de trésorerie diminue et la période de récupération peut atteindre 2,5 ans. Si vous êtes en Arizona, vous avez besoin de plus de toile d'ombrage, ce qui représente un coût supplémentaire, mais le chauffage est gratuit, donc le filet est similaire.
2. Choix de culture : Ne choisissez pas uniquement des légumes-feuilles parce que les chiffres semblent bons. De quoi ont réellement besoin les épiceries de votre région ? S'il y a déjà une tonne de légumes-feuilles, vous devrez peut-être les vendre à 1,50 $ la livre au lieu de 2 $, ce qui entraînera une baisse des revenus. Faites d’abord une étude de marché : allez parler aux acheteurs locaux avant d’acheter la serre.
3. Entretien : un client a sauté le serrage annuel du cadre et une tempête de vent a plié un tas d'acier, ce qui a coûté 20 000 $ en réparations. Cela va augmenter vos coûts cette année-là, alors continuez la maintenance. Nos serres Venlo sont construites en acier galvanisé, donc la rouille est moins un problème, mais vous devez quand même en prendre soin.
4. Problèmes de chaîne d’approvisionnement : que se passera-t-il si les prix des semences augmentent de 30 % ? Ou le carburant de votre camion de livraison augmente ? Tout cela impacte vos coûts d’exploitation. Construisez une marge de 10 % dans vos chiffres : n'utilisez pas le scénario parfait, utilisez les chiffres « du pire, mais toujours réalistes ».

Une autre chose que je vois faire aux gens : ils oublient la valeur de la serre elle-même en fin de vie. Les serres Venlo durent plus de 20 ans, donc lorsque vous avez fini de les utiliser, vous pouvez vendre la structure en acier, le verre et même les commandes climatiques pour un montant décent. Il s'agit d'une valeur de récupération, généralement de 10 à 15 % du coût initial. Cela ajoute donc à votre retour sur investissement. Dans notre exemple vert feuillu, la valeur de récupération est de 32 000 $, donc le rendement total sur 20 ans est de (196 800 x 20) + 32 000 – 320 000 = 3 936 000 $ + 32 000 – 320 000 = 3 648 000 $. C'est bien plus que les flux de trésorerie des deux premières années.

Attendez, rendons cela exploitable. Si vous souhaitez réellement calculer votre propre retour sur investissement à Venlo, voici une liste de contrôle étape par étape que je donne à chaque client potentiel :

1. Choisissez votre taille Venlo : 1 acre ? 2 hectares ? 0,5 acre ?Serre de style Venloa des guides de tailles sur leur site qui vous aideront.
2. Obtenez un devis initial personnalisé : ajoutez la préparation du site, les permis et les extras comme le chauffage. Ne devinez pas ici : mauvaises citations = mauvais chiffres de retour sur investissement. Nous pouvons vous proposer un devis personnalisé si vous en avez besoin.
3. Calculez votre revenu annuel projeté : appelez les acheteurs locaux, découvrez ce qu'ils paieront par livre pour votre culture cible, puis déterminez combien de livres vous pouvez cultiver dans un Venlo (c'est bien plus qu'un cerceau).
4. Énumérez tous les coûts d’exploitation : services publics, main-d’œuvre, fournitures, entretien, taxes. Soyez réaliste : ne minimisez pas la main-d'œuvre ou les services publics, c'est là que les gens se brûlent.
5. Tenez compte de l'amortissement et de la valeur de récupération : ne les oubliez pas, ils font une énorme différence sur votre facture fiscale et votre rendement à long terme.
6. Exécutez à la fois un retour sur investissement simple et un retour sur investissement annualisé : cela vous dira si cela en vaut la peine. Si votre retour sur investissement est inférieur à 5 ans et que le retour sur investissement annualisé est supérieur à 10 % ? C'est une évidence.

En fin de compte, les serres Venlo ne sont pas bon marché, mais elles constituent un investissement qui rapporte si vous faites vos devoirs. J'ai vu des propriétaires de cerceaux en plastique bon marché perdre de l'argent à cause des parasites, des conditions météorologiques et des faibles rendements, tandis que les producteurs de Venlo réalisent des bénéfices à six chiffres année après année. La clé n'est pas seulement de faire des calculs, mais aussi de s'assurer que vous cultivez une culture qui est en demande dans votre région et que vous disposez d'une structure construite pour durer.

Si vous êtes prêt à arrêter de deviner et à commencer à obtenir de vrais chiffres pour votre serre Venlo, discutons-en. Je peux vous présenter les derniers modèles, comme celui en verre isolant VeGalvanisé que j'ai mentionné plus tôt, qui réduit les coûts de chauffage de 20 % par rapport au verre standard, et vous aider à établir une répartition personnalisée du retour sur investissement qui correspond à votre emplacement et à votre culture spécifiques. Pas de pression, juste de vrais conseils de quelqu'un qui est dans les tranchées avec ces serres depuis des années.

Références

1. Service de commercialisation agricole de l'USDA. (2023). Lignes directrices pour la production commerciale en serre.
2. Association nationale des fabricants de serres. (2022). Analyse de la durabilité structurelle et des coûts de la serre de Venlo.
3. Service du revenu interne. (2023). Calendriers d'amortissement des actifs agricoles.